PF 문제, 태영건설, 신생아 특례 대출.. 결국 악순환의 시작입니다.

최근 PF 관련해서 태영건설의 위기론이 돌고 있습니다.

얼핏 들으면 무슨 말인지 이해하기 어려울 수 있는데, 사실 최근 뉴스에서 자주 들리는 “PF”, “태영건설”, “재건축 분담금 5억, 공사 중단”, “안전진단 없이 재건축” 키워드가 의미하는 바는 한가지입니다.

이 모든 키워드들을 관통하는 스토리는 “아파트 재건축”에서 시작됩니다..

아파트 재건축은 아파트의 매매가, 즉 현재 시세를 기초로 이 아파트를 부수고 다시 건설하는데 경제성이 있는지를 판단합니다.

예를 들어, 현재 시세가 5억인 아파트를 재건축하는데 3억이 필요하고 주변 시세가 꾸준히 올라 향후 분양가를 10억, 12억 정도로 높게 받을 수 있다면 경제성이 있습니다.

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하지만 재건축을 하다 보니 주변 시세가 떨어지는데 원자재 가격과 인건비는 오른다면, 경제성이 없어집니다. 이런 경우 기존 아파트 주인들(조합원)에게 추가 분담금을 요구합니다. 5억이 넘는 경우도 있습니다.

이때 분담금이 너무 큰 경우 재개발이 중단됩니다. 아래 뉴스처럼 말이죠..

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조합원들 입장에서도 추가 분담금을 냈을때 추후 예상 시세보다 더 많은 금액이 들어가기 때문에 지불할 수 없고, 건설사 입장에서도 인건비와 자제비가 비싼데 손해를 보면서까지 건설을 진행할 수 없습니다.

따라서 태영건설과 같은 건설사들은 높은 금리, 인건비, 자제비와 더불어 빚이 늘어나며 더 이상 큰 수익을 내기 힘들어 문제가 생기기 시작합니다.

이러한 상황에서 정부는 일부의 사람들만 저금리로 대출할 수 있는 특례 보금자리론, 신생아 특례 대출같은 카드를 꺼냈는데, 현재 서울 아파트 가격은 일반적으로 10억이 넘어갑니다. 아마도 대출에 대해 모두 무뎌져서일 수 있겠지만, 10억은 연봉 5천의 직장인이 매달 연봉의 절반을 40년동안 모아야 갚을 수 있는 큰 금액입니다.

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따라서 한국의 부동산 가격은 매우 높은 상황이고, 이러한 상황에서 특정 대상만 특정 금액대 이하 아파트를 구매할 때만 대출할 수 있다면 아파트 가격 하락을 막기에는 역부족입니다.

만약 대출을 모두 풀어버리거나 금리를 낮게 인하한다면, 지금도 하루가 다르게 오르는 물가를 크게 뛰어넘는 하이퍼 인플레이션이 발생합니다.

그렇기 때문에 금리를 쉽게 내릴 수 없습니다. 아래 기사처럼 말입니다.

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또한 얼마전 고점에서 매수한 영끌 대출자들은 길어지는 높은 금리 유지로 인해 변동금리임에도 금리가 내리지 않아 부담될 수 있습니다. 이러한 부담으로 매도를 하면 부동산 가격은 하락합니다.

다시 앞으로 돌아가서 PF에 대해 이야기해보자면,

PF(project financing)는 바로 건설사가 공사 초기에 자금을 대출받아 공사가 끝난 후 되값는 방식인데, 위에서 이야기 한 것 처럼 최근 재개발 분담금 증가와 아파트 매매가 하락으로 인해 위태로운 상황에 직면했습니다. 태영건설처럼 말이죠.

물론 태영건설에서 의지를 보이고 있지만 전반적인 아파트 매매가 하락을 막기는 어렵지 않을까 싶습니다.

개인적으로는 결국 금리가 유지되는 상황에서 아파트 가격이 조정을 받고 하락할만큼 하락한 뒤에 인플레이션이 안정되고 나서야 다시 아파트 가격이 안정을 찾고, 건설사들이 부채 비율을 낮추고 불필요한 인력, 비용 등의 낭비를 최소화 한 뒤에 아파트 가격이 다시 오르고 재건축이 정상적으로 진행될 수 있지 않을까 싶습니다.